Sanierung und Umbau älterer Liegenschaften

Einleitung

Um einen Einblick für Sanierungen respektive Renovationen einer älteren Liegenschaft präsentieren zu können. Schreiben wir über die Abklärungen und Vorgänge der Renovation unseres eigenen Einfamilienhauses, welches wir im 2018 erworben haben.

Wahl des passenden Eigenheimes

Da unsere Tochter bereits in Uezwil in der Schule integriert war, wollten wir nicht das Dorf wechseln. Deshalb war bei unserer Suche der Standort bereits klar. Da unser Örtchen aber sehr überschaubar ist, waren beinahe keine Immobilien ausgeschrieben. Deshalb beschlossen wir, aktiv zu werden  und ein Inserat im örtlichen Tagblatt zu machen. In der Zwischenzeit besichtigten wir aber auch Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in der näheren Umgebung.

Erfreulicherweise meldeten sich viele Hauseigentümer auf unser Inserat, die ihr Haus gerne verkaufen wollten. Die erste Besichtigung war gut, jedoch war das Einfamilienhaus für unsere Bedürfnisse zu klein. Am selben Tag meldete sich jedoch noch ein Eigentümer, der ein freistehendes Einfamilienhaus in der Landwirtschaftszone zu verkaufen hatte.

Nach einigen Besichtigungen und Abklärungen betreffend der Sanierung der älteren Liegenschaft, war uns klar, dass dies unser Haus werden soll.

Landwirtschaftszone

Was eventuell Einigen nicht bewusst ist, sind die Einschränkungen, wenn ein Haus in der Landwirtschaftszone gebaut wurde. Dies ist nur möglich, wenn das Haus vor dem 1. Juli 1972 gebaut wurde. Dadurch entsteht eine sogenannte besitzstandsgeschützte Baute ausserhalb der Bauzone. Zu deutsch, es können nur wenige bauliche Massnahmen getroffen werden. Der Wohnraum darf im bestehenden Haus zwar erweitert werden, jedoch erhält man kaum noch eine Bewilligung für einen Anbau. Ein Wiederaufbau ist zwar erlaubt, jedoch nur, wenn das Haus noch bewohnbar ist. Eine Bauruine darf nicht mehr aufgebaut werden.

Bei einer Bewertung durch einen Immobilienschätzer, entwertet dieser Faktor alle Liegenschaften in der Landwirtschaftszone.

Planung der Sanierung der älteren Liegenschaft

Das Haus wurde 1971 gebaut. Die Fenster, Heizung und Bodenbeläge in den Zimmern wurden vor einigen Jahren ersetzt. Bei der Besichtigung wurde schnell klar, dass hier einiges getan werden muss. Als erstes klärten wir ab, ob wir die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer entfernen können. Dafür zogen wir den damaligen Bauunternehmer dazu.

Für die Flure planten wir einen neuen Boden, bei den Badezimmern neue Spülbecken, sowie Unterbau- und Spiegelschränke. Das obere Badezimmer hatte noch alte Fliesen, welche wir überstreichen wollten. Auch der Boden musste ersetzt werden. Ein weiterer, grösserer arbeits- und finanzieller Aufwand, war die Nachrüstung einer Bodenheizung im Wohnzimmer und der Küche. Aufgrund dessen entschlossen wir uns, in diesem Bereich Platten zu verlegen und kein Vinyl. Dass wir keine Einbussen in der Raumhöhe in Kauf nehmen mussten, liessen wir Nuten in den Unterlagsboden fräsen, worin schliesslich die Heizrohre verlegt wurden. Dazu haben wir alle Wände inklusive den Täfer an der Decke weiss gestrichen. Dies gibt en Räumlichkeiten einen hellen, frischen Touch.

Als der Aufwand für die Umbauarbeiten klar war, erstellte ich einen Zeitplan. Dadurch konnten wir die Mietwohnung zum idealen Zeitpunkt. Für einen unproblematischen Ablauf der Sanierung einer älteren Liegenschaft ist das Entscheidend.

Statische Abfangung Küchenmauer

Da die Mauer zwischen Küche und Wohnzimmer tragend war, mussten wir die Dachkonstruktion verstärken. Insbesondere, da das Dach ein Pultdach ist, und auf der betroffenen Seite mehr Last wie bei einem gewöhnlichen Steildach getragen werden muss. Der Verkäufer liess vor dem Verkauf die Holzverkleidung des Giebels erneuern. Wir nutzen diesen Umstand, um den Holzbalken für die Verstärkung einzubringen. Dies geschah vor dem Notariatsbesuch, aber da ich ein Mensch bin, der noch an ein Gentlemans Agreement glaubt, hatte ich deshalb auch keine Bedenken. Die Arbeiten wurden durch einen erfahrenen Zimmermann ausgeführt.

Abbrucharbeiten

Die Wand musste also raus. Aber einfach blind drauf los spitzen und hämmern ist nicht ratsam. Dies hat sich auch auf unserer Baustelle gezeigt. Die Dachkonstruktion wurde abgestützt – und mit was für einem Balken. Jedoch hing die Wohnzimmer- und Küchendecke runter. Diese tragenden Balken der Decke waren auf der Mauer aufgelegt. So mussten wir die Balken von unten nach und nach anschrauben. Dazu mussten wir die Leiste für die Gipsplatten, welche an der Mauer befestig war, vorher abtrennen.

Weiter wurde der Durchgang in das Wohnzimmer verlegt und eine Türe ganz verschlossen. Der Plattenboden mit den kleinen Mosaiksteinchen erwies sich als hartnäckiger als gedacht. Die Küche war innert zwei Stunden raus. Die Waschbecken und Spiegelschränke waren dann nur noch ein kleiner Aufwand. Mit helfenden Händen hatten wir die ganzen Abbrucharbeiten in 1,5 Tagen erledigt und viel Geld eingespart.

Die innenverkleideten Rollladenkästen

Aufgrund der neuen Küche mussten wir einen Rollladenkasten für die Oberschränke anpassen. Dabei stellten wir fest, dass der Kasten auf der Seite offen war, da vorher ein Küchenhochschrank als Seitenwand diente. Die Isolation war ebenfalls mehr als dürftig. Aufgrund dieses Fundes, entschlossen wir uns nach reiflicher Überlegung (20 Minuten), die Rollladenkästen in der Küche und Wohnzimmer auch abzureissen und die Rollläden zu demontieren.

Über den Sinn und Unsinn kann man sicherlich diskutieren. Energetisch machte dies aber bestimmt Sinn. Der Rollladen ist bei diesem alten System im Raum montiert. Damit der Rollladen vor dem Fenster runtergelassen werden kann, braucht es natürlich einen Spalt in der Fassade. Normalerweise ist das System im Raum mit Holz verkleidet. Wie man sich vorstellen kann, ist die Kältebrücke energetisch eine Katastrophe. Zusätzlich wurde eine 20mm Indoor Isolation eingebracht, was aber auch nur eine geringe Verbesserung brachte. Auch optisch macht es einen grossen Unterschied. Der Raum wirkt viel höher.

Bauliche Arbeiten

Der alte Durchgang in die Küche, sowie ein Weiterer in das Wohnzimmer, wurden verschlossen. Wir haben dazu mit Kantholz den Rahmen ausgebaut und mit Steinwolle isoliert sowie mit Gipsfaserplatten (Fermacell) verschlossen. Die Aussparungen der Rollläden verschlossen wir auch auf diese Weise. Da jede Aussparung anders ist, brauchte es viel Anpassarbeiten und kostete uns viel Zeit. Wir benötigten für diese Arbeit zwei Tage mehr als geplant war.

Für das verputzen und ausbessern der Wände, waren wir auf einen Allrounder/Maler angewiesen.

Die elektrischen und sanitären Arbeiten wurden ebenfalls von Profis ausgeführt. Dies ist wichtig, da es ansonsten tragische Haftpflichtfälle geben kann. Wasserschäden durch eine Wasserleitung, welche durch einen Laien angeschlossen wurde, wird durch die Gebäude-/Wasserversicherung nicht bezahlt.

Die Abdeck-und Malerarbeiten waren sehr zeitaufwendig, ich würde heute sagen sogar sogar am Aufwendigsten.

Die Bodenleger konnten danach den Vinylboden und die Fliesen verlegen. Dazu beliessen wir den alten Klinkerboden und verlegten den Vinylboden direkt darauf. Die Türschwellen von den Zimmern in den Flur ist nun ca. ein zentimeter höher. Die fällt aber nicht ins Gewicht fällt.

Die Küche

Weshalb ich der Küche einen separaten Titel widme? Budget- und Arbeitstechnisch war sie der mit Abstand grösste Posten und war auch planerisch am aufwendigsten.

Nachdem wir einige Küchenausstellungen besucht und uns mit vielen Küchenbauern unterhalten haben, war für uns klar, dass wir die Küche in Deutschland beziehen. Nicht der Preis war für uns ausschlagend, sondern die top Beratung und die riesige Auswahl. Wir fanden dort einfach das, was wir suchten. Der Verkäufer verstand uns sofort und ging sehr gut auf unsere Wünsche ein.

Sobald der Installationsplan verfügbar war, konnten wir die Arbeiten mit dem Elektriker besprechen. Für den Sanitär gab es nur wenig Änderungen, somit konnten wir auf eine Besichtigung vor Ort verzichteten. Dem Küchenbauer mussten wir bereits sechs Wochen vorher den Termin schriftlich bestätigen.

Wir wurden rechtzeitig fertig und die neue Küche konnte kommen. Der ganze Zauber war nach ca. sieben Stunden erledigt und unsere Traumküche war fertig eingebaut. Bereits am nächsten Tag kam der Steinmetz und hat die ganze Küche vermessen. Danach konnten wir die Arbeitsfläche anfertigen lassen.

Fazit

Trotz unserer Erfahrung, hatten auch wir Punkte, die wir vor den Abbrucharbeiten anders planten. Teilweise kann man es aber einfach nicht planen und muss auf alles gefasst sein. Dennoch wurden alle Arbeiten innerhalb von vier Wochen erledigt. Dies war aber nur möglich, da die Familie stark mithalf und alle Handwerker ihre Termine fristgerecht wahrgenommen haben.

Heute würde ich mir über das elektrische mehr Gedanken machen und sicherlich mehr Fotos schiessen. Ansonsten sind wir mit unserer Auswahl und der Arbeit sehr zufrieden.

Haben Sie Fragen für Renovationen, Sanierungen oder Umbauten? Dann kontaktieren Sie uns, wir sind für Sie da.